房地产“三支箭”逐步落地,楼市“松绑”政策延续

世经未来 · 2023-01-06 11:18:12

一、政策背景

近年来,受国内经济环境的影响以及房地产行业周期的下滑,房地产市场逐步低迷。自2018年中国人民银行提出“三支箭”起,人民银行会同有关部门从债券、信贷、股权三个融资主渠道,采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓宽融资途径。

2022年以来,中央多次释放维稳信号,用以稳定房地产市场。2022年11月以来,中央政策“三支箭”相继落地,在不足一个月的时间里,信贷、债券和股权三个领域的支持政策频出,目的在于保障房地产供给侧的稳定和安全,也为行业的健康发展提供重要保障。12月以来,地方层面的稳地产政策跟进落实,通过放松限价、限售、限贷、限购来为地产需求侧松绑,涉及南京、武汉、厦门、南通、佛山、东莞、郑州、重庆等多个城市。

二、房地产“三支箭”政策

(一)第一支箭:信贷

我国金融体系目前仍以间接金融为主导,银行信贷是所有企业最重要的融资渠道之一。对房企而言,由于行业总体的杠杆率较高,且房地产的开发需要较长时间的资金回笼,因此房地产的信贷融资方面也需要重点关注。

2022年11月,房地产销售与投资转弱,地产支持力度加大。10月商品住宅销售单月增速再度走弱。进入11月,30城商品房成交面积基本与10月持平,全国疫情对住宅销售的影响持续。随后政策开始密集出台,对房地产行业的支持力度进一步加大。

为加强对于房地产行业的信贷支持,2022年11月21日,人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会,提出要“稳定房地产企业开发贷款投放”等要求。同时11月央行和银保监会正式发布金融支持房地产行业“16条”新政,即《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,包含16条内容,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域,进一步强调了金融机构对房地产企业的支持以及对金融机构的一些约束有所松绑,凸显了金融监管部门保房地产主体的意愿。。自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来,本次政策力度最大、措施最为具体。一是金融政策支持对象范围广。二是金融政策支持的融资渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策执行进一步优化。具体来看,从金融政策支持对象来看,涵盖供给端(房地产企业和建筑企业)和需求端(居民)融资需求。其中,在供给端要求,稳定房地产开发贷款投放,“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”;金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险;保证债权安全、资金封闭运作的前提下,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。此外在需求端提到,支持个人住房贷款合理需求,支持各地在全国政策的基础上,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限,支持刚性和改善性住房需求。

(二)第二支箭:债券

2022年11月8日,为落实稳经济一揽子政策措施,坚持“两个毫不动摇”,支持民营企业健康发展,在人民银行的支持和指导下,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法治化原则,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

政策出台后债项尽快落地有望形成较强的信号意义,因此首批获得授信额度的房企有望在近期形成实物工作量,一方面增信发债在相对健康的房企与已出险房企之间建立防火墙,改善市场对于民营房企的预期;另一方面债项落地后形成的示范效应有望引导市场化机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围,从而缓解民营房企信用收缩问题,促进民营房企融资恢复。同时,除示范作用外,“第二支箭”的推进确实会给一部分较难发债的房企带来一定额度的债券发行落地,特别是在经过第一阶段的非市场化创设发行后,进入联合创设等相对市场化的阶段,此前发债相对较为困难的部分腰部房企有望受益。

(三)第三支箭:股权

2022年11月28日,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

股权融资松绑指的是允许房企上市融资,此前被暂停长达12年。股权融资的调整意味着资本市场可以为房地产企业提供并购融资的平台,通过股权置换等方式,帮助濒临破产、希望推出的民营房地产企业进行并购重组,以此提高房地产市场的抗风险能力,推进房地产行业整合加速。此时出台放松股权融资,解决的问题恰好是正好是第一、二支箭落地存在的难点。在地产下行的周期中,资产评估下滑的速度远高于负债化解的速度,因此从负债率等评估指标来看,不仅很难下降,甚至还可能继续抬升,资产负债结构的进一步恶化很不利于第一、二支箭信贷和债券的实施,即使融资渠道打开,实际落地可能也会比较困难。因此,第三支箭从权益入手,正好弥补了第一二支箭的难点,通过做相应的股权处置,降低负债后,更有助于解决一二支箭的落地。

三、房地产行业风险分析

当前来看,前期经营特点为“高杠杆、高周转”的房企以及流动性压力大的房企在短期行业极端冲击下相继暴露,同时流动性风险蔓延至混改房企,行业出清仍在继续。2022年四季度以来融资端政策利好持续释放,尚未出险民企融资功能或将逐渐恢复,短期流动性得以改善,但行业尚未走出下行周期,行业出清及下行背景下,民营房企风险已经大部分暴露;由于房地产企业资本密集特征,部分缺乏核心竞争力、经营低效的国有房地产企业限于地方政府救助能力有限无法获得足够资源,也将面临被整合的风险。

从融资渠道方面看,尽管当前融资端“三箭齐发”,然而需求端的持续低迷或将抑制投资人对行业风险偏好的实质性改善,房企再融资能力修复的可持续性仍待观察。

此外,从项目方面来看,项目收并购普遍面临隐性债务、法律纠纷等潜在风险,目前市场参与主体对于收并购仍持谨慎态度,房企资产盘活和处置难度较大,普遍处置进度慢于预期。

四、银行关注点

对于房地产行业而言,由于政策的利好程度较大,因此,对于该行业的支持程度相对之前可以进行一定程度的提高,同时银行可以顺应政策的发展,支持相对稳健且项目较好的房地产企业。例如项目竣工后可以产生较大的需求并获得预期较为稳定的现金回流的房地产企业。同时,具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于行业复苏。因此,建议优先关注经营程度较好,资金较稳定的央企及国企的房地产企业,以及在行业内知名度较高、获地能力较强的龙头企业。


编辑:彭梦千

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